Czas niepewności dla rynku najmu krótkoterminowego

W ostatnich latach dużą popularnością cieszył się najem krótkoterminowy mieszkań. Według najprostszej definicji jest to wynajem nieruchomości na doby, w celach turystycznych, a nie w celach mieszkalnych. Działo się to za sprawą konceptu ekonomii współdzielenia (ang. sharing economy), w myśl której ludzie dzielą swoimi dobrami np. wolną przestrzenią w mieszkaniu, czerpiąc z tego zyski. W 2013 roku wyceniono rynek usług świadczonych w ramach sharing economy na 26mld dolarów, a według niektórych raportów w roku 2025 ma on osiągnąć wartość 335 mld dolarów.[i] Podobnie jak Uber stał się symbolem ekonomii współdzielenia w sektorze przewozowym, tak w sektorze mieszkaniowym niekwestionowanym liderem stało się Airbnb. W obydwu przypadkach nie obyło się jednak bez kontrowersji. 

Artykuł powstał przy współpracy z Panem Aleksanderem Jóźwikiem z firmy Rent like home.

Airbnb – racjonalne gospodarowanie przestrzenią, czy okazja dla inwestora?

Koncept wspomnianej aplikacji zajmującej się pośredniczeniem w najmie krótkoterminowym z założenia ma zwiększać efektywność gospodarowania przestrzenią. Właściciel mieszkania mając wolny pokój, bądź zostawiając mieszkanie puste ze względu na swój wyjazd, może za opłatą udostępnić miejsce turyście. Dzięki temu mieszkania nie stoją puste, a budżet domowy zasilany jest dodatkową sumą pieniędzy. Jak widać, w teorii miała być to po prostu aplikacja usprawniająca nasze życie codzienne. Szybko okazało się jednak, że za pomocą Airbnb można stworzyć efektywny model biznesowy. Inwestorzy wchodzący w posiadanie nieruchomości w dobrych lokalizacjach chętnie odwiedzanych miast, woleli przeznaczać je na wynajem krótkoterminowy, pozwalający na osiąganie większych zysków, niż w przypadku tradycyjnego wynajmu w celach mieszkalnych. Zjawisko to osiągnęło w niektórych miastach naprawdę duża skalę, ciągnąc za sobą poważne konsekwencje dla rynku nieruchomości. Według raportu profesora Davida Wachsmutha z McGill Urban Planning[1], sporządzonego dla Nowego Jorku i okolic w latach 2014-2017, Airbnb doprowadziło do wycofania od 7 do 13,5 tys. mieszkań z tamtejszego rynku najmu długoterminowego. W efekcie czynsze dla najemców wzrosły średnio o 380 dolarów rocznie, a w okolicach Manhattanu aż o 700 dolarów. Co istotne, zyski z wynajmu krótkoterminowego skupiają się głównie w wąskim gronie posiadaczy mieszkań. Górne 10% właścicieli otrzymało 48% całości zysków osiągniętych na tym rynku, a dolne 80% gospodarzy tylko 32%. W Europie sytuacja również dawała powody do niepokoju. W latach 2009-14, kiedy Airbnb prowadziło ekspansję na rynek niemiecki, czynsz w Berlinie wzrósł średnio o 56%.[2] W Barcelonie, według niektórych szacunków, lokale, których wynajem kosztuje obecne 600-700€, mogłyby kosztować 300-400€, gdyby nie wpływ rynku najmu krótkoterminowego na rynek najmu długoterminowego.[3] Coraz częściej, centra miast zamieniały się w miejsca noclegu dla turystów, kosztem przestrzeni życiowej mieszkańców. Przykładowo we Florencji co piąte mieszkanie w centrum było wystawione na Airbnb[4]. Dodatkowo obecność turystów w lokalach znajdujących się tuż obok normalnych mieszkań, zamiast w specjalnych kurortach, zakłócała spokój życia codziennego mieszkańcom poszczególnych miast.

Wróg publiczny numer 1

Lobbing ze strony branży hotelarskiej, która chciała walczyć z konkurencją oraz nawarstwiające się problemy, a co za tym idzie – presja społeczna, zmusiły władze miejskie do stanowczych działań. W maju 2016 roku władze Berlina wprowadziły prawo „Zweckentfremdungsverbot” zabraniające wynajmu krótkoterminowego całych mieszkań, dopuszczając jedynie wynajem pokoi.[5] Od 1 lipca bieżącego roku Władze Amsterdamu wprowadziły ograniczenia, pozwalające właścicielom mieszkań w centrum wynajmować je tylko przez 30 dni w roku i tylko grupom turystów składającym się maksymalnie z 4 osób.[6] Za sprawą decyzji władz miejskich w Barcelonie z 2016 roku, mieszkania można wynajmować krótkoterminowo tylko z licencją. Co więcej, w sierpniu tego roku rząd autonomiczny Katalonii zakazał wynajmowania mieszkań turystom w centrum Barcelony, w celu zmniejszenia liczby odwiedzających.[7] Zakaz będzie obowiązywał aż do sierpnia 2021, kiedy to zapadną dalsze decyzje.

Wyrok TSUE – kolejny cios dla rynku najmu krótkoterminowego

Władze Francji wprowadziły ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego pozwalające nakładać wysokie kary na ludzi, którzy robią to bez odpowiedniego zezwolenia. We wrześniu bieżącego roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej orzekł, że takie postępowanie jest zgodne z prawem UE.[8] Taką decyzję TSUE przyjął z aprobatą między innymi polski rząd. W praktyce oznacza to, że od teraz władze państw członkowskich mogą regulować kwestie wynajmu krótkoterminowego prawie bez ograniczeń. Niektórzy uważają, że może być to początek końca tej branży.

Jak wygląda sytuacja w Polsce, czy jest przyjazna inwestorom?

Polski rynek najmu krótkoterminowego charakteryzuje się niskim uregulowaniem prawnym. Jak do tej pory władze nie zdecydowały się na otwartą walkę z tą branżą, jednak może się to zmienić po przywołanym wcześniej wyroku TSUE. Coraz częściej pojawiają się głosy, że w miastach takich jak Warszawa, Gdańsk i Kraków mieszkańcy wypychani są z centrów miast kosztem turystów. Dodatkowo powszechna jest opinia, że taki model biznesowy może przyczyniać się do gwałtownego wzrostu nierówności społecznych. Według Instytutu Badań Strukturalnych 1% właścicieli posiada 25% warszawskich mieszkań oferowanych na platformie Airbnb.[9] Musimy jednak pamiętać, że najem krótkoterminowy jest bardzo korzystny dla konsumentów, ponieważ jest średnio 25-30% tańszy[10], niż tradycyjny noclegu w hotelu, co może zachęcać turystów do przyjazdu i pozytywnie wpływać na inne podmioty z sektora usług. Co więcej, poza Airbnb istnieją jeszcze inne, mniejsze podmioty zajmujące się najmem krótkoterminowym. Należy do nich między innymi firma Rent Like Home, wspierająca innowacje w branży turystycznej. 

Rynek najmu krótkoterminowego w obliczu pandemii Covid-19

Wszystkie wymienione wcześniej zagrożenia instytucjonalne stanowią tylko część przeszkód stojących na drodze inwestorom i osobom utrzymującym się z działalności w tym sektorze. Największym zagrożeniem jest niepewność wywołana wybuchem pandemii Covid-19, która szczególnie mocno dotyka branżę turystyczną. Odpowiednie zarządzanie może jednak sprawić, że nawet z najcięższej sytuacji wyjdzie się obronną ręką. Zapytaliśmy CSO Rent Like Home, Aleksandra Jóźwika, o to, jak radzą sobie w czasach pandemii:

„Z naszej perspektywy „korona-kryzys” jest istotnym czynnikiem wspierającym profesjonalizację branży i zmianę wizerunku najmu krótkoterminowego. Wprowadzenie wysokich standardów i procedur bezpieczeństwa jest zdecydowanie łatwiejsze dla dużej firmy zarządzającej setkami apartamentów. Również właściciele apartamentów na dużo większą niż wcześniej skalę pragną weryfikować stabilność finansową operatora, często po negatywnych doświadczeniach z upadkiem małych firm zarządzających, a już w szczególności w modelu podnajmu. Z perspektywy gości apartamenty są bezpieczniejszą opcją noclegową ze względu na mniejszy kontakt z obsługą (zwłaszcza w przypadku tzw. samozameldowania) oraz samowystarczalność mieszkań z kuchnią bądź aneksem.

Dane rynkowe z ostatnich miesięcy potwierdzają tę tendencję. Patrząc na statystyki naszych apartamentów, widzimy zdecydowanie wyższe obłożenia niż obłożenia raportowane przez hotele w tych samych miastach. Dzieje się to pomimo faktu, że hotele również istotnie obniżyły ceny w ostatnich miesiącach i starają się przyciągnąć gości wysokimi standardami bezpieczeństwa.

Zwłaszcza rynek najmu krótkoterminowego w kurortach ucierpiał zdecydowanie mniej niż w dużych miastach. Przykładowo w lipcu 2020 r. w biurach Rent like home w Zakopanem i Międzyzdrojach zaobserwowaliśmy niemal takie samo obłożenie w zeszłym roku, przy niewiele niższych średnich cenach.

W Rent like home wykorzystaliśmy ten okres spowolnienia na intensywną pracę nad zmianami wewnętrznymi, związanymi m.in. z digitalizacją kolejnych procesów oraz wdrożeniem nowych rozwiązań usprawniających codzienną pracę centrali i wszystkich oddziałów. Pandemia przyspieszyła także nasze wejście na rynek najmu średnio- i długoterminowego.”

Co przyniesie przyszłość?

Z pozoru może wydawać się, że najem krótkoterminowy ma czasy swojej świetności już za sobą. Inwestorzy z powodu pandemii mogą uznać rynek najmu długoterminowego za bardziej stabilny i zwrócić się ku niemu. Dodatkowo, zwłaszcza w Europie Zachodniej od inwestycji odstraszać mogą restrykcyjne decyzje władz zarówno państwowych, jak i lokalnych. W Polsce jednak wprowadzenie prawnych ograniczeń w omawianym sektorze, mimo iż coraz częściej poruszane jest w debacie publicznej, nadal stanowi temat marginalny. Przykład Rent Like Home pokazuje z kolei, że nawet podczas pandemii, nadal można prowadzić efektywną działalność. Opinie twierdzące, że nad rynkiem najmu krótkoterminowego zebrały się czarne chmury, nie mają silnych podstaw empirycznych, przynajmniej w Polsce. Osoby wiążące z tym sektorem przyszłość zawodową powinny mieć jednak na uwadze możliwość wprowadzenia rozwiązań instytucjonalnych znanych z największych miast Unii Europejskiej i uwzględnić to w swoich biznesowych kalkulacjach.

Piotr Ciszewski

Wywiad został przeprowadzony z:

Aleksander Jóźwik – od ponad 10 lat inwestuje oraz pomaga globalnym spółkom w realizacji ich strategii i zwiększaniu ich efektywności. W swoim życiu studiował i pracował już w dziewięciu krajach i zrealizował transakcje o wartości ponad 2 miliardów euro. Od 3 lat związany z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie uczestniczy aktywnie w tworzeniu nowych usług i technologii dla tego sektora. Jest obecnie Prezesem spółki White Star Residential Management, a także jest jedną z osób odpowiedzialnych za rozwój spółki Rent like home jako Chief Strategy Officer.

[1] http://www.sharebetter.org/wp-content/uploads/2018/01/High-Cost-Short-Term-Rentals.pdf

[2] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Berlin-walczy-z-Airbnb-7375365.html

[3] https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/public-sector/articles/akademia-skutecznego-samorzadu-newsletter-sektora-publicznego/newsletter-sektora-publicznego-7-2018-wynajem-krotkoterminowy.html

[4] https://www.fly4free.pl/centra-krakowa-i-gdanska-zmieniaja-sie-na-gorsze-przez-airbnb-czy-srodmiescia-zaczna-wymierac/

[5] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Berlin-walczy-z-Airbnb-7375365.html

[6] https://www.reuters.com/article/us-netherlands-airbnb/amsterdam-bans-airbnb-rentals-in-old-centre-from-july-1-idUSKBN23W31H

[7] https://serwisy.gazetaprawna.pl/turystyka/artykuly/1489320,zakaz-wynajmu-mieszkan-airbnb-turystom-w-barcelonie.html

[8] https://serwisy.gazetaprawna.pl/turystyka/artykuly/1491602,beda-ograniczenia-w-uslugach-najmu-krotkoterminowego-tsue-wydal-wyrok.html

[9] https://twitter.com/ibs_thinktank/status/1078618602855677952?ref_src=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1078618602855677952%7Ctwgr%5Eshare_3&ref_url=https%3A%2F%2Fkrytykapolityczna.pl%2Fgospodarka%2Fexplainer-airbnb-wyajmy-krotkoterminowe-polska%2F

[10] https://www.fly4free.pl/centra-krakowa-i-gdanska-zmieniaja-sie-na-gorsze-przez-airbnb-czy-srodmiescia-zaczna-wymierac/


Share this article